Passoires thermiques : le client arrive avec un document, apprenez à le lire
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. À la vente, les maisons classées F ou G passent par un audit énergéti
Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. À la vente, les maisons classées F ou G passent par un audit énergétique obligatoire, qui liste des scénarios de travaux avec des estimations de coûts. De plus en plus de particuliers poussent donc votre porte avec ce document en main. Savoir le lire, c’est chiffrer plus juste et plus vite que le voisin.
Le calendrier qui fabrique la demande
Côté location, la loi avance par paliers : les logements classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont interdits de mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E en 2034. Un bailleur avec un G sur les bras n’a que deux options : des travaux, ou la vente.
Côté vente, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les maisons et immeubles en monopropriété : depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. L’acheteur reçoit donc, avant même de signer, une feuille de route de travaux. Souvent, c’est elle qu’il vous tend au premier rendez-vous.
À noter : le nouveau mode de calcul du DPE a reclassé début 2026 une bonne partie des logements chauffés à l’électricité. Les passoires qui restent le sont pour de vraies raisons de bâti ou de chauffage, et elles ont de vrais travaux devant elles.
Ce qu’il y a dans un audit énergétique
L’audit réglementaire ne se contente pas d’une étiquette. Il propose des scénarios de travaux, en une ou plusieurs étapes, pour amener le logement vers une meilleure classe. Pour chaque scénario, il décrit les postes concernés (isolation, menuiseries, ventilation, chauffage), donne une estimation du coût et l’effet attendu sur l’étiquette, et signale les aides mobilisables.
C’est un document prescripteur : il dit quoi faire, dans quel ordre, et pour combien environ. Autrement dit, une grande partie du travail commercial est déjà faite quand le client vous appelle. Encore faut-il répondre dans la langue du document.
Comment s’en servir pour chiffrer
- Reprenez les postes de l’audit un par un. Votre devis qui suit la structure du scénario se compare facilement, celui qui l’ignore paraît hors sujet.
- Expliquez vos écarts. L’audit donne des estimations générales, votre devis engage sur un prix réel. Un écart justifié (état réel du support, accès, finitions) rassure, un écart muet inquiète.
- Repérez les lots hors de votre métier. Un scénario mêle souvent isolation, ventilation et chauffage. Dire clairement ce que vous faites et ce que vous ne faites pas, et avec qui vous avez l’habitude de travailler pour le reste, fait de vous le point d’entrée du chantier.
Les pièges à éviter
- Ne promettez jamais une classe d’arrivée. L’étiquette finale dépend de l’ensemble des travaux réellement faits, pas de votre seul lot.
- Ne promettez pas les aides : indiquez celles que l’audit mentionne et renvoyez le client vers son conseiller France Rénov’, le service public de la rénovation.
- Ne traitez pas l’estimation de l’audit comme un prix à battre. C’est un ordre de grandeur, votre chiffrage vaut par son détail.
Bailleur ou vendeur : deux clients différents
Le bailleur d’un logement G vit une contrainte immédiate : sans travaux, pas de nouveau locataire. Il cherche le chemin le plus court vers une classe louable, et il est sensible aux délais.
Le vendeur d’un F ou d’un G, lui, a déjà payé son audit et arbitre entre baisser son prix et faire une partie des travaux. C’est un marché de chantiers partiels et ciblés, où le devis clair et rapide fait la différence au moment où la vente se décide.
Dans les deux cas, la décision se prend vite, entre un notaire, une agence et quelques appels. L’artisan qu’on trouve, et qu’on peut vérifier, est celui qu’on rappelle.
Pour aller plus loin
- Ministère de la Transition écologique : l’audit énergétique réglementaire
- France Rénov’ : conseils et aides à la rénovation énergétique
